Operat szacunkowy

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

    • określenie nieruchomości i zakresu wyceny,
    • określenie celu wyceny,
    • podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
    • ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,
    • opis stanu nieruchomości,
    • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,
    • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
    • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
    • wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził (art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.).
Operat szacunkowy jest wynikiem wyceny nieruchomości, czyli jest „produktem” działań rzeczoznawcy majątkowego. Jest on dowodem wykorzystywanym w sprawach, dla których został sporządzony. Z tego powodu jego forma i treść powinny być ujednolicone, niezależnie od tego w jakim regionie naszego kraju i przez jakich rzeczoznawców majątkowych wyceny są wykonywane. Tym celom służą regulacje prawne zamieszczone w części trzeciej rozporządzenia. Określają one treść merytoryczną operatu szacunkowego, jego formę, klauzule lub wnioski zamieszczone w operacie, rodzaje analiz i obliczeń w operacie zapisanych oraz formę wyciągów z operatów szacunkowych. Operat musi obrazować całe postępowanie przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego, w wyniku którego zostanie określona wartość nieruchomości. Sposób jego sporządzenia świadczy o staranności autora operatu, w wyniku czego budzi zaufanie do wyniku wyceny.